สำหรับหลาย ๆ ท่านที่กำลังตัดสินใจจะชื้อบ้านใหม่ หรือบางท่านที่บ้านสร้างเสร็จแล้วถึงเวลาต้องตรวจรับบ้านกับเขา ก็ไม่มีความรู้เรื่องนี้กันเลย เข้ามาปรึกษากับผมและทีมงานว่า เวลาตรวจรับบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ก่อนจะโอน ควรจะดู และตรวจสอบอะไรอย่างไดบ้าง เป็นคำถามยอดนิยมที่ผมได้ยินอยู่บ่อย ๆ

ท่านใดที่ต้องไปตรวจรับบ้านนั้นจะต้องตระเตรียมอุปกรณ์ที่ต้องใช้ในการตรวจสอบคือ ไฟฉาย,ถังน้ำ ,โคมไฟฟ้า, เศษผ้า,สายยาง, กระดาษ, ดินสอ,ลูกแก้ว หากมีกล้องติดไปด้วยเวลาตลอดสอบจะได้ถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐานก็จะดีมากครับ มาดูกันว่าเราจะใช้อุปกรณ์เหล่านี้ตรวจเช็คจุดต่าง ๆ ของบ้านกันอย่างไร แต่ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนครับว่าในการตรวจรับบ้านนั้นจะต้องตรวจเช็คกันอย่างละเอียดถี่ถ้วนอย่างเป็น"ระบบ"ในแต่ละส่วนของบ้านโดยแบ่งเป็นส่วนต่าง ๆ ที่จะทำการตรวจสอบดังนี้ครับ

1.สภาพภายนอกตัวบ้าน
2. ระบบโครงสร้าง
3. ระบบหลังคา
4. ระบบพื้นผิว
5. ระบบผนัง
6. ระบบฝ้าเพดาน
7. ระบบช่องเปิด
8. ระบบไฟฟ้า
9. ระบบสุขาภิบาล
10. ความเรียบร้อยทั่วไป

สิ่งที่ควรทราบก่อนการตรวจรับบ้านคือ การตรวจสอบบ้านใหม่ที่ผมกำลังพูดถึงนี้ เป็นการตรวจแค่ปลายทางเท่านั้น จึงไม่สามารถที่จะตรวจเช็คความเรียบร้อยของตัวบ้านโดยเฉพาะความแข็งแรงได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ ทางที่ดีที่สุดคือต้องมีการตรวจเช็คการสร้างบ้าน เป็นระยะ ๆ ตลอดเวลาการก่อสร้าง เมื่อสร้างเสร็จแล้วจึงตรวจเช็ค รับบ้านเป็นครั้งสุดท้าย ในการตรวจสอบบ้านใหม่นั้นมีแนวทางในการตรวจเช็คในขั้นสุดท้ายดังนี้ครับ

1.การตรวจสอบสภาพภายนอกตัวบ้าน
อันดับแรกของการตรวจรับบ้าน นั้นคงต้องดูความเรียบร้อยของสภาพภายนอกตัวบ้านเสียก่อนครับโดยเริ่มจากการ ตรวจดูสภาพรอบ ๆ บ้าน ตรวจดิ่ง ฉาก ของท่อระบายน้ำ ท่อประปา สภาพของทางระบายน้ำ ถังบำบัด ท่อน้ำทิ้งและท่อน้ำดี ท่อต่าง ๆ เหล่านี้มีระยะความลาดเอียงเป็นอย่างไร ระบายน้ำได้ดีหรือไม่ ฝาท่อระบายน้ำเรียบร้อยสวยงามหรือไม่
จากนั้นจึงเริ่มตรวจสอบดูความเรียบร้อยภายนอกบ้าน เช่น ผนังบ้านด้านนอกมีจุดที่แหว่งหรือมีสีเลอะเทอะ งานปูนในส่วนที่เป็นซอกมุมเก็บงานเรียบร้อยหรือไม่อย่างไร ค่อยตรวจสอบช้า ๆ อย่างละเอียดไม่ต้องเร่งรีบ เห็นจุดบกพร่องที่ใดก็ให้ถ่ายรูปเก็บเป็นหลักฐาน เพื่อที่จะให้ผู้รับผิดชอบดำเนินการแก้ไข เป็นคนช่างสงสัยไว้ก่อนก็จะเป็นประโยชน์ครับ

2. การตรวจสอบระบบโครงสร้าง
โครงสร้างนับว่าเป็นส่วนที่สำคัญของบ้าน จะให้ดีที่สุดควรมีการตรวจสอบกันตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้าง ในการตรวจรับบ้านนั้นก็เป็นการตรวจสอบได้เพียงภายนอกคือ ตรวจเช็คความลาด เอียง รอยร้าวต่าง ๆ โดยเฉพาะในบริเวณ พื้น คาน เสา ซึ่งถือว่าเป็นส่วนโครงสร้างที่สำคัญของบ้าน

3. การตรวจสอบระบบหลังคา
ตรวจสอบว่าโครงหลังคาที่ติดตั้งแล้วนั้นได้ฉากได้ระดับหรือไม่ ระยะห่างของแปเป็นอย่างไร การติดตั้งและการยึดแผ่นกระเบื้องหลังคาถูกต้องเท่ากันหรือไม่ มีการซ้อน ความลาดเอียง ครอบสันเป็นอย่างไร แผ่นกระเบื้องแตกหรือมีการรั่วซึมหรือไม่ ไม้ระแนงและไม้เชิงชาย มีการไสแต่งผิวเรียบเนียน มีขนาดสม่ำเสมอกันหรือไม่ และสุดท้ายสำหรับการตรวจสอบระบบหลังคา คือนำสายยางที่เตรียมไว้มาฉีดน้ำให้ทั่วทั้งหลังคาบ้าน และตรวจสอบดูว่ามีการรั่วซึมหรือไม่ โดยสังเกตจากรอยหยดน้ำที่พื้นหรือฝ้าเพดาน

4. การตรวจสอบงานพื้น
เริ่มต้นการตรวจสอบงานพื้นโดยทำการตรวจสอบความเรียบของผิวหน้าพื้น ความถูกต้อง ระนาบ รอยต่อของกระเบื้อง และรอยชนระหว่างพื้นกับผนัง แฟน ๆ คนรักบ้านอาจจะทดสอบระดับพื้นผิวด้วยลูกแก้วก็ได้ครับ โดยลองวางลูกแก้วหลาย ๆ ลูกที่พื้น แล้วสังเกตดูการกลิ้งของลูกแก้วก็จะพอทราบได้ครับว่าพื้นดังกล่าวเรียบเสมอกันหรือไม่
หากพื้นเป็นพื้นไม้ปาเก้นั้น การติดตั้งที่ถูกต้องตามหลักวิชาช่างนั้นจะต้องรอให้พื้นที่จะปูแห้งสนิทและทาน้ำยากันซึมไว้ด้วย บริเวณรอยต่อพื้นไม้แต่ละชื้นต้องต่อกันสนิท แต่ไม่ควรจะแน่นจนเกินไปเพราะอาจทำให้เกิดการโก่งงอจากการขยายตัวของไม้ได้ง่าย
หากเป็นพื้นกระเบื้อง กระเบื้องที่ปูพื้นควรเป็นกระเบื้องที่มีผิวสัมผัสหยาบ ห้ามนำกระเบื้องปูผนังที่มีผิวลื่นมาปูพื้นเด็ดขาด
สำหรับพื้นพรม เมื่อทำการปูเสร็จแล้วต้องเรียบร้อย ไม่เป็นหลุมเป็นบ่อหรือมีรอยย่น รอยต่อให้เห็นครับ

5. การตรวจสอบระบบผนัง
ผนังที่ก่อขึ้นมานั้น มีความถูกต้อง ได้ระยะได้ดิ่งหรือไม่อย่างไร บริเวณรอยต่อ รอยชนของผนัง ตลอดจนพื้นผิวผนังที่ฉาบเสร็จแล้วนั้นเรียบเสมอกัน สีที่ทามีความเรียบเนียนเสมอกัน ไม่มีการหลุดร่อนของเนื้อสีหรือมีรอยด่างให้เห็น การติดตั้งบัวเชิงผนัง บัวเชิงเพดาน ติดตั้งได้เรียบร้อยแนบสนิทหรือไม่ ตรวจสอบดูว่าผนังด้านต่าง ๆ นั้นมีรอยร้าวให้เห็นหรือไม่ แต่ก็ไม่ต้องกังวลกับรอยร้าวเล็ก ๆ บนผนัง ที่มีสาเหตุมาจากปูนฉาบที่แห้งตัวไม่เท่ากันนะครับ เพราะรอยร้าวชนิดนี้สามารถแก้ไขได้ง่าย ๆ โดยการโป๊วปิดรอยดังกล่าวและทาสีทับได้

6. การตรวจสอบระบบฝ้าเพดาน
การตรวจสอบระบบฝ้าเพดานจะคล้ายกับการตรวจ พื้น และผนัง ครับ คือตรวจสอบดูความเรียบร้อยทั่ว ๆ ไป ระดับการติดตั้ง การเข้ามุม ความเรียบร้อยบริเวณรอยต่อต่าง ๆ และหากมีร่องรอยหยดน้ำอยู่ที่ฝ้าเพดาน ต้องรีบตรวจสอบหาสาเหตุของรอยดังกล่าวอย่างละเอียดครับ
เมือตรวจสอบสภาพภายนอกของฝ้าเพดานแล้ว ลองเอาบันไดมาปีนดูช่องเปิดของฝ้าเพื่อตรวจสอบ ปูนโป๊ว ระยะโครงเคร่าต่าง ๆ ว่ามีความเรียบร้อยสม่ำเสมอหรือไม่ครับ

7. การตรวจสอบระบบช่องเปิด
หลักการใหญ่ ๆ ในการตรวจสอบประตูหน้าต่างและช่องเปิดอื่น ๆ คือ การตรวจสอบอุปกรณ์ต่าง ๆ เช่น มือจับ กุญแจ บานพับ กลอนประตู หน้าต่าง ติดตั้งในตำแหน่งที่ถูกต้อง ได้แนวได้ระดับถูกต้อง สวยงาม ตรวจสอบดูกลอนประตูว่าหลวมหรือแน่นไปหรือไม่ ประตู หน้าต่างดังกล่าวเปิดปิดเป็นอย่างไร ปิดไม่สนิท หรือปิดลำบาก หรือไม่ การยาแนวระหว่างกระจกกับบานประตูเรียบร้อยทั่วถึงหรือไม่ ทดลองใส่กลอนทุกตัวว่าใส่ได้จริง ๆ และเรียบร้อยหรือไม่ กุญแจ ต่าง ๆ เปิดปิดได้จริง ๆ หรือไม่

8. การตรวจสอบระบบไฟฟ้า
การตรวจสอบระบบไฟฟ้า ครอบคลุมตั้งแต่ มิเตอร์ ปลั๊กไฟ สวิทช์ ดวงโคม รวมสายล่อฟ้า สายโทรศัพท์ และทีวีครับ
ควรทดสอบไฟทุก ๆ จุด ด้วยการเอาหลอดไฟเล็ก ๆ หนึ่งดวงไปเสียบและทดลองเปิดดู หากเปิดไฟแล้วปรากฏว่ามีเสียงดัง คราง ๆ ก็ลองให้ช่างตรวจสอบดูนะครับ สาเหตุที่พบบ่อยคืออาจเกิดจากการสั่นของอุปกรณ์บางตัวที่อยู่ใกล้ชิดกัน
ขั้นต่อมาให้ทดลองเปิดไฟทุกดวง ทิ้งไว้ ตั้งแต่ทางเข้าบ้าน ปิดแล้วเปิดใหม่ทุกดวง อย่างน้อยหนึ่งครั้ง โดยทิ้งระยะเวลาด้วยนิดหนึ่งครับ
ส่วนการทดสอบปลั๊กไฟ นั้นแฟน ๆ คนรักบ้านควรเอาอุปกรณ์ไฟฟ้าที่เสียบปลั้กไปด้วย เช่น โคมไฟเล็ก ๆ หรือพัดลมเล็ก ทำการทดสอบเสียบที่เต้าเสียบ ทุกอันในบ้านว่าทำงานหรือไม่
ในส่วนของการเดินสายไฟนั้น ให้ดูว่าเดินเป็นแนวเข้ามุมเรียบร้อยดีหรือไม่อย่างไร การติดตั้งปลั๊กหรือสวิททุกตัวถูกต้อง ได้มาตรฐาน และใช้งานสะดวก และถ้ามีระบบตัดไฟ ระบบเช็คความต่างศักดิ์ ก็ควรจะขอใบรับประกันเอาไว้ด้วย และที่เครื่องดังกล่าวจะมีปุ่มทดสอบ ให้ลองกดทดสอบดู สอง หรือสามครั้ง ดูว่า ปุ่มหมุนอยู่ที่ ศูนย์ หรือเปล่า ถ้าไม่ใช่ศูนย์ ให้หมุนไปที่ศูนย์ ถ้าไฟดับ แสดงว่า มีไฟรั่วเล็ก ๆ แล้วครับ

9. การตรวจสอบระบบสุขาภิบาล
ในการตรวจสอบระบบสุขาภิบาลนั้น ควรทดลองใช้งานสุขภัณฑ์ทุกตัว เปิดก๊อกน้ำ จนสุดทุกก๊อก ดูว่าน้ำไหลดีไหม การหมุนของวาล์วเป็นอย่างไร ทดลองหมุนเข้า หมุนออก สองสามครั้ง หรือมากครั้งที่สุดเท่าที่จะทำได้ และตรวจเช็คข้อต่อว่ามีรอยรั่วซึมหรือไม่ โดยมีวิธีการเช็ครอยรั่วซึมในจุดที่มองไม่เห็นได้ด้วยการปิดการใช้น้ำทุกตัว ถ้าวาล์วน้ำยังหมุนหรือปั๊มน้ำยังมีการทำงานถี่ตลอดเวลา แสดงว่าบ้านท่านมีอาการรั่วซึม ต้องทำการตรวจเช็คโดยด่วน
จากนั้นก็ตรวจเช็คระบบช่องน้ำล้นในสุขภัณฑ์ ด้วยการขังน้ำไว้ ในสุขภัณฑ์ ในบริเวณที่ขังได้ เช่น อ่างล้างหน้า อ่างอาบน้ำ อ่างครัว ที่ซักผ้า ทดลองขังน้ำไว้ให้เต็ม ดูว่าช่องน้ำล้นทำงานหรือไม่
เสร็จแล้ว ปล่อยน้ำออกในทันทีดูว่าน้ำไหลได้สะดวกหรือไม่ ถ้ามีอาการ ปุด ๆ แสดงว่า ไม่มีท่ออากาศ หรือท่ออากาศตัน หรือท่ออากาศเล็กไป และถ้าอยู่ในห้องน้ำเดียวกัน ให้ทดลองเปิดน้ำออกพร้อมกัน เพื่อดูว่า การแย่งกันไหลออกของน้ำ มีผลอย่างไร จะให้ดีลองกดชักโครกทดสอบการใช้งานไปพร้อม ๆ กันด้วย ยิ่งดีครับ เพื่อให้ระบบน้ำ แย่งกันใช้งาน ให้มากที่สุด และสังเกตด้วยว่าน้ำในชักโครกไหลคล่องหรือไม่ ตลอดจนทดสอบกดสายชำระทุกอัน ดูว่าใช้งานได้ดีหรือไม่
จากนั้นให้เอาถังน้ำที่เตรียมไว้มา รองน้ำให้เต็ม แล้วค่อยๆ เทลงพื้นห้องน้ำ เพื่อให้น้ำไหลลงท่อระบายน้ำ ถ้าทำได้ให้เอาผ้าอุดที่รูระบายน้ำพื้น ให้น้ำขัง แล้วค่อยปล่อยน้ำให้ไหล ดูว่า การระบายน้ำที่พื้น เป็นอย่างไรครับ สุดท้ายลองตรวจสอบดูตามจุดอับ จดซ่อนเร้นต่าง ๆ เช่น บริเวณใต้เคาร์เตอร์ ว่าช่างเก็บงานเรียบร้อยหรือไม่

10. การตรวจสอบระบบอื่นๆ
เป็นการตรวจสอบความเรียบร้อยทั่ว ๆ ไปครับ เช่น งานบันได งานเฟอร์นิเจอร์ ต่าง ๆ เป็นต้น

มาถึงตรงนี้คงพอทราบแนวทางการตรวจรับบ้านได้แล้วนะครับ แต่ขอให้เข้าใจด้วยนะครับว่าธรรมชาติของงานก่อสร้างนั้น เกี่ยวข้องกับฝีมือช่างและงานที่หลากหลาย การทำงานให้เรียบร้อยไม่มีที่ติเลยนั้นจึงเป็นเรื่องที่กระทำได้ยาก ข้อผิดพลาดบางอย่างที่พอทำใจยอมรับได้ก็ปล่อยผ่านไป ยกเว้นว่าดูแล้วคุณภาพงานนั้นแย่กว่ามาตรฐานจริง ๆ ก็ควรมีการแก้ไขให้เรียบร้อยครับ และโดยเฉพาะปัญหาที่เกี่ยวข้องกับงานโครงสร้างนั้น ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนและถูกต้อง
ในการแก้ไขต่าง ๆ นั้นควรบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร เก็บไว้ที่เราชุดหนึ่ง และถ่ายสำเนาให้ผู้รับเหมา "เซ็นรับทราบ"อีกชุดหนึ่งและให้ผู้รับเหมา นัดวันตรวจครั้งที่สองในวันนั้นเลย ตอนมาตรวจการแก้ไข ก็สามารถไล่ตรวจตามรายการดังกล่าวได้ทันทีครับ


หลังจากที่ได้ตรวจรับบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ยังมีสิ่งที่ควรจะทำการตระเตรียมการต่าง ๆ ไว้สำหรับอนาคตอยู่หลายประการด้วยกันดังนี้ครับ

1. การขอใบรับประกันต่าง ๆ ของบ้าน เช่น ใบรับประกันมุงหลังคาบ้าน ใบรับประกันเรื่องปลวก ควรเก็บใบรับประกันเหล่านี้ไว้ให้ดีครับ โดยเฉพาะหากป็นบ้านที่อยู่ในประเภทการจัดสรรที่ดินแล้ว ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เรื่องการกำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร บังคับใช้เมื่อวันที่ 4 เม.ย 2545 กล่าวไว้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ตามประกาศฉบับนี้คือ

11.1เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดชอบในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องอย่างใดอย่างหนึ่งของอาคารอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้จะซื้อพึงได้รับดังนี้

11.1.1 กรณีที่เป็นโครงสร้างของอาคาร ได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก เป็นต้น ภายในระยะเวลาห้าปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

11.1.2 กรณีที่เป็นส่วนควบหรืออุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของอาคาร นอกจาก 11.1.1 ภายในระยะเวลาหนึ่งปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

11.1.3 รั้วและกำแพง ภายในระยะเลาหนึ่งปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

กำหนดเวลาดังกล่าวเป็นไปตามประกาศฉบับนี้ที่เป็นกฎหมายพิเศษที่ต้องถือตาม ถ้าผู้ใดฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาททั้งนี้ ตามมาตรา 63 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ครับ 2. ขอแบบบ้านทั้งหมดที่เป็นแบบพิมพ์เขียว ซึ่งทางโครงการควรจะต้องให้ครับ จะให้ดีควรขอเป็นแบบที่มีการแก้ไขในขณะก่อสร้าง (As-build Drawing ) ด้วยจะดีที่สุด เพราะแบบเหล่านี้จะมีประโยชน์อย่างมากในการแก้ไขซ่อมแซม หรือต่อเติมในอนาคตครับ ถ้าขอแบบเหล่านี้ไม่ได้ทั้งหมด ควรขอถ่ายสำเนาไว้ในส่วนที่สำคัญคือ ผังระบบประปา และสุขาภิบาล ผังไฟฟ้า ผัง ฐานราก และคานคอดิน (แบบขยายฐานราก ด้วยนะครับ)

3. ควรขอรายละเอียดของ Spec เบอร์"สี"ที่ใช้ เผื่อไว้ในเวลาที่ต้องซ่อมแซมทาสี แต่งเล็ก ๆ น้อย ๆ จะได้ไม่เพี้ยนกันมาก( แต่ทั่วไป เวลานานๆไป สีจะจืด ต่อให้ใช้เบอร์เดิม ก็เพี้ยนได้ครับ) ภายในบ้านควรมีกระเบื้องปูพื้นที่ใช้ในบ้าน สำรองเอา ไว้เผื่องานซ่อม เพราะหากไปซื้อทีหลังจะ หารุ่นเดิม สีเดิมไม่ได้แน่นอนครับ

4. สอบถามเรื่อง กำหนดการ เก็บขยะ วันเวลา โดยประมาณ รวมถึง ช่วงเวลาที่ "เจ้าหน้าที่การไฟฟ้า และประปา" มาเก็บเงิน (กรณีไม่อยู่บ้าน จะได้เข้ามาจ่ายเงินถูกครับ)


มาถึงตอนนี้ ก็เรียบร้อย รับโอนบ้านได้แล้วครับ